حامی فایل

مرجع دانلود فایل ,تحقیق , پروژه , پایان نامه , فایل فلش گوشی

حامی فایل

مرجع دانلود فایل ,تحقیق , پروژه , پایان نامه , فایل فلش گوشی

تحقیق در مورد قانون روابط موجر و مستأجر

اختصاصی از حامی فایل تحقیق در مورد قانون روابط موجر و مستأجر دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

تحقیق در مورد قانون روابط موجر و مستأجر


تحقیق در مورد قانون روابط موجر و مستأجر

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

 

فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

  

تعداد صفحه:128

 

  

 فهرست مطالب

 

 

 

مقدمه

 

پیشگفتار

 

بخش اول

 

1-هدف قانونگذار سال 1356 از وضع آن

 

2-هدف قانونگذار سال 1376 از وضع آن

 

3-نظرات و دیدگاههای حقوقی راجع به هر دو قانون

 

بخش دوم

 

معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی

 

1-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره

 

2-رایط مختصه عقد اجاره

 

1-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد

 

2-مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد

 

3-مورد اجاره ممکن است خارجی یا کلی باشد 

 

4-موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد

 

5-مورد اجاره باید معلوم باشد

 

3-مفهوم سرقفلی

 

1-دیدگاههای حقوقی

 

2-دیدگاههای فقهی

 

4-مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت

 

بخش سوم

 

1-روابط در چه شرایطی مشمول قانون سال 1376 است

 

2-موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد و اجاره

 

بخش چهارم

 

1-ویژگی های کلی قانون سال 1356

 

1-ویژگی های کلی قانون سال1376

 

1-لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری

 

2-لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید

 

بخش پنجم

 

ضوابط شکلی اجاره نامه در هر دو قانون

 

1-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1356

 

2-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1376

 

3-شرایط سند عادی اجاره در قانن سال1356

 

4-شرایط سند عادی اجاره در قانون سال1376

 

1-قید مدت در اجاره نامه

 

2-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه

 

3-امضای موجر و مستاجر

 

4-گواهی دو نفر شاهد

 

5-تعیین تکلیف سرقفلی

 

5-بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند

 

6-تعارض قراداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون سال 1376

 

7-تداخل قانون شکلی ماهوی در ماده 2 قانون سال 1376

 

بخش ششم

 

آئین داوری

 

1-تخلیه در صورت وجود سند رسمی

 

2- تخلیه در صورت وجود سند عادی

 

بخش هفتم

 

موانع تخلیه

 

1-پرداخت سرقفلی

 

2-مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون سال 1376

 

3-مقایسه تطبیقی مفهوم و تعریف و ماهیت حقوقی سرقفلی در قانون سال 1376 و 1356

 

4-آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت قائل جمع است .

 

بخش هشتم

 

انتقال منافع عین مستاجره به غیر

 

بخش نهم

 

1-اعمال قاعده عسروحرج در حکومت قانون سال 1376 و 1356

 

2-عوض استیفای منافع توسط مستاجر

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقدمه :

 

قوانین در حکومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن کریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا که این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مکان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً کاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی که در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاکم بر جامعه که نوید حکومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی کردن قوانین برداشته شد .

 

این تغییر و تحول دراصول کلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد که بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مکرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اکثریت قضات ، وکلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به کی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاک تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست که به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندکی تغییر می کند . اندک زمانی ضعیف روشهای بانکی را در تغییرات قانون چک می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ‌‌‌ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ... زمانی هم که بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات که مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیکتر نمایند .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

پیشگفتار :

 

قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب 1317 بود که به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یک قانون مذکور مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال 1322 به موجب اختیاراتی به دکتر میلسپورش کل دارائی وقت داده شده ، ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود که این اقدام اساس کار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال 1339 قانون روابط مالک و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند که برای اولین بار از حق کسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینکه حق کسب و پیشه تجارت در قانون سال 1339 به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال 1356 به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد که هنوز حاکم بر روابط کثیری از این قشر از افراد است می باشد .

 

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 که عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ‌ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون 1356 منجر شد .

 

در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران و متخصصین حقوقی کمک گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود که باید انصاف داد که نواقص و ابهامات اندکی دارد  .

 

این قانون در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی کار ما را تشکیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی که در نظام سیاسی و قانونی کشور صورت گرفته این فکر پدیدار شد که با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 قانون مدنی را که کاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاکم کند .

 


دانلود با لینک مستقیم


تحقیق در مورد قانون روابط موجر و مستأجر

پایان نامه رشته حقوق با موضوع نقدی بر سرقفلی و حق کسب در قانون موجر و مستأجر

اختصاصی از حامی فایل پایان نامه رشته حقوق با موضوع نقدی بر سرقفلی و حق کسب در قانون موجر و مستأجر دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

پایان نامه رشته حقوق با موضوع نقدی بر سرقفلی و حق کسب در قانون موجر و مستأجر

در این پست می توانید متن کامل این پایان نامه را  با فرمت ورد word دانلود نمائید:

 

نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

چکیده: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجارة محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367 با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، که شایستة کنکاش و بررسی است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینة آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینة کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولات عظیمی گردید. مقالة حاضر، درصدد بررسی نکات مثبت و منفی این قانون در زمینة یاد شده است. لیکن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوت بین«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینة حق کسب و پیشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه‌های اجتناب‌ناپذیر این مباحث را فراهم می‌آوریم.

1.‌ تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق سرقفلی که در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی که تاجر برای تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت خود دارد»(کورنو، 1986م).

برای آنکه بتوانیم تعریفی جامع از این واژه در حقوق ایران ارائه کرده باشیم، باید برداشتی هماهنگ از این واژه وجود داشته باشد. امِا بین استادان حقوق ایران در این زمینه، اختلاف عقیده وجود دارد. بعضی از استادان، این حق را فقط متعلق به مستأجر می‌دانند(کاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522). برخی دیگر، آن را متعلق به مالک می‌دانند و حقی را که مشتری دارد، به عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» نام می‌نهند.

به نظر می‌رسد اختلاف‌نظر ماهوی چندانی بین حقوقدانان وجود نداشته باشد، و قریب به اتفاق نسبت به این موضوع همعقیده باشند. حقوقی که مستأجر و موجر دارند، دو چیز مختلف است و دو مبنای مختلف دارد. ولی بعضی از استادان به پیروی از حقوق فرانسه، سرقفلی را مختص به حق مستأجر نموده‌اند. بعضی دیگر به تبعیت از عرف جامعه ایران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق کرده‌اند. عده‌ای نیز به علت تفاوت ماهیت این دو نوع حق، بر هر کدام نامی مستقل نهاده‌اند.

علاوه بر اینکه «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می‌دانیم و برخلاف بعضی حقوقدانان به تفاوت بین این دو معتقدیم، برای تبیین حقوقی مطلب و تجزیه و تحلیل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفی سرقفلی و هم از برداشت غربی آن دست برداریم، و با واژه‌گزینی دقیق به بررسی آنها بپردازیم. اینک در تعریف «سرقفلی» باید گفت:

«پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود.»

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از(ستوده، 1376، ص 68؛ کشاورز، 1374، صص 18و 37):

«حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجة جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارش قائل می‌شود.»

همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است(احمدی، 1374، ص 68):

«حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند. این حق ناشی از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

بی‌آنکه بخواهیم به طور مفصل وارد این بحث شویم، برای اثبات لزوم جداسازی دو واژة «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة این دو عنوان می‌پردازیم:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می‌شود. لذا، کسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تأثیری در این زمینه نمی‌تواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی که از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند. این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهوی آنهاست.

ج: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌کند(کشاورز، 1374، صص 14ـ38).

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

مبنای این دو نوع حق، از مهمترین مباحث این موضوع است. اصولاً، تا مبنای این حقوق شناخته نشود، نمی‌توانیم وضعیت قانونی و شرعی این حقوق را بررسی کنیم. متأسفانه، در این باره کمتر صحبت شده است. مجتهدانی نیز که در این باب اظهارنظر کرده‌اند، حکم مسئله را بدون ذکر علت و مبنای آن بیان کرده‌اند. با اینهمه، می‌توان به طور خلاصه مبنای این حقوق را به قرار ذیل ارزیابی کرد.

حق کسب و پیشه و تجارت

این حق که نوعی حق تقدم در اجارة محل کسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده است که مؤسسات تجاری، اغلب اوقات در ساختمانهایی تأسیس می‌شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است. در نتیجه، کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌کند که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده، به موازات حقی که مالک محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می‌شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد؛ زیرا تاجری که عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از این‌رو، هر کس جانشین او شود از نتیجة فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

از طرف دیگر، چنانچه مالک محل کار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملک خود بیرون کند، نه تنها تاجر را از حقوق مکتسبة خود محروم خواهد نمود، بلکه بلاجهت از نتیجه و ثمرة فعالیت او استفاده خواهد کرد(ستوده، 1376، ج 1، صص 89ـ90). اگرچه دلایل دیگری نیز برای وجود چنین حقی نقل شده است، اما دلیل عمده و مبنای چنین حقی همان است که بیان شد.

سرقفلی

تقریباً همة فقها و مجتهدانی که در این زمینه بحث نموده‌اند. ‌وجود چنین حقی را برای مالک تأیید کرده‌اند؛ ولی کمتر کسی به مبنا و علت آن اشاره کرده است.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، می‌توان مبنای این حق را بر یکی از سه نظر عمدة زیر استوار کرد.

1. اختیارات مالکانه

اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌ای که به صورت زمان‌بندی شده و مشخص دریافت می‌دارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می‌بایست اصولاً جزء مال‌الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌ای محسوب خواهد شد.

(ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)

ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

همراه با تمام ضمائم (پیوست ها) با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند

موجود است


دانلود با لینک مستقیم


پایان نامه رشته حقوق با موضوع نقدی بر سرقفلی و حق کسب در قانون موجر و مستأجر

نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر

اختصاصی از حامی فایل نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر


نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر

 

 

 

 

 

چکیده :

قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجاره محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367 با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، که شایسته کنکاش و بررسی است. مقاله حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینه آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینه کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولات عظیمی گردید. مقاله حاضر، درصدد بررسی نکات مثبت و منفی این قانون در زمینه یاد شده است. لیکن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوت بین«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینه حق کسب و پیشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه‌های اجتناب‌ناپذیر این مباحث را فراهم می‌آوریم.

 

متن کامل را می توانید دانلود نمائید


دانلود با لینک مستقیم


نقدی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر

مقاله روابط موجر و مستأجر

اختصاصی از حامی فایل مقاله روابط موجر و مستأجر دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

مقاله روابط موجر و مستأجر


مقاله روابط موجر و مستأجر

تعداد صفحات :108

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقدمه:

عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.

 

1-تعریف اجاره

اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.

 

اجاره یعنی چه؟

ماده 466 قانون مدنی می گوید:

» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«

در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.

اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است که در آن سکونت و زندگی کنند.

اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیکه دلالت بر قصد کند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممکن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود که آنرا اجاره معاطاتی گویند.

قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین کرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«

در کتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده که:» الاجاره، هی العقد علی تملک المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش، تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.

در کلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده که :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملک منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.

عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی که به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.

اجاره مانند بیع از عقود تملکی معوض است با این فرق که موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به

طرف دیگر تملیک می کند.

 

2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:

1 معاوضی بودن عقد اجاره

اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می کند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیک در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض که اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیک منفعت است، ولی اجاره تملیک منفعت است با عوض، عاریه، تملیک منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینکه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممکن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را که طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیکن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملک دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت کند. که بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.

2-تملیکی بودن عقد اجاره:

اجاره تملیک منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست که در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالک موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا کردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنکه مستأجر در عقد اجاره مالک منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملکیت مالک عین خارج و به ملکیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالک پیدا می کند: یکی مالک عین و دیگری، مالک منافع.

3-رضائی بودن عقد اجاره:

عقود را به دو دسته کلی رضائی و عینی تقسیم می کنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شکل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلکه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده که عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سکنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض کسی که به وی هبه شده است یا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

بنابراین، با التفات بر اینکه شکل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.

 

4-لازم بودن عقد اجاره:

عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یک از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یکی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یک از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یک جانبه بر هم بزند یا مسخ کند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یکدیگر نیست.

 

5-موقتی بودن عقد اجاره:

منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است که تملک منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است که » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«

تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد که هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالکیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی کند. بلکه دیگر اینکه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممکن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.

البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی کرده است: یکی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماکن تجاری و محل کسب است که حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماکن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینکه اگر مالک بخواهد تخلیه کند باید نیاز شخصی خود را ثابت کند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امکان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط که بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احکام ثانویه است.

 

6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقود از حیث ماهیت ممکن ایجابی و یا سلبی و یا اینکه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند که تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نکاح که زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.

 

7-تدریجی بودن عقد اجاره:

عقد تدریجی در مقابل عقد غیر تدریجی یا عقد فوری استعمال می شود. عقد فوری عقدی که نتیجه آن بلافاصله پس از ایجاب و قبول حاصل می گردد و تعهد طرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد. مانند عقد بیع که مالکیت بایع نسبت به ثمن و مالکیت مشتری نسبت به مبیع بی درنگ از انعقاد عقد تحقق می یابد ولی در عقد اجاره چنین نیست و تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین جهت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.

 

8-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقد اجاره بر خلاف عقد بیع ایجاد التزام و تعهد شخصی بین مؤجر و مستأجر ایجاد می کند که متعلق آن منافع عین معینی است بر خلاف بیع که حق عینی ایجاد می کند یا به عبارت دیگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضای مدت پا بر جاست ولی حق حاصل از بیع بلافاصله پس از تحقق تمام می شود که منظور از شخصی بودن در مقابل عینی بودن است یا به عبارت دیگر بیان آخری حق دینی در مقابل حق عینی است زیرا تملیک حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی تملک حاصل از عقد بیع ندارد به همین جهت عقد اجاره را عقد تعاهدی گویند.

 

3-طرفین عقد اجاره:

اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد که عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص کسی که منافع خود را اجاره می دهد اجیر و کسیکه اجاره می کند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.

طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م » معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است« و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینکه نمی تواند تعهد کند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه کارگر عادی و معمولی نباشد.

مفلس ورشکسته می تواند مستأجر واقع شود همچانکه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی‌شود تا افلاس و ورشکستگی مانع باشد و چنانکه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشکسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و متعلق حق طلبکاران قرار نگرفته است.

 

در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر

همچنانکه عقد اجاره بوسیله شخص موجر یا مستأجر منعقد می گردد ممکن است

به وسیله نماینده او واقع شود-نماینده خواه قانونی باشد مانند ولی یا قیم و خواه قراردادی مانند وکیل در حدود اختیاراتی که دارد می تواند ملکی را با اجاره واگذار نماید و چنانکه از حدود اختیارات خود تجاوز کند اجاره صحیح نخواهد بود، زیرا نمایندگی آنان در حدود اختیاراتی است که از طرف موکل به آنان داده شده است ماده 499 ق.م می گوید: » هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد       او اجاره باطل نمی شود.«

و در صورتیکه متولی صرفه و صلاح موقوفه را از حیث مدت و مقدار مال الاجاره و شرایط دیگر رعایت ننماید عقد اجاره باطل خواهد بود و هر یک از موقوف علیهم یا ناظر و متولی که اجاره داده است می تواند با اثبات این امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و همچنین است در وکالت هرگاه وکیل در اجاره دادن مال موکل از حدود احتیارات خود تجاوز نماید چنانکه کمتر از اجرت المثل اجاره دهد موکل و وارث او می تواند با اثبات این امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنماید. همین جهت است که ولی و قیم هرگاه ملک مولی علیه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولی علیه صحیح می باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولی و قیم رعایت مولی علیه را نیز نموده باشد زیرا اختیارات قانونی ولی و قیم فقط تا زمان رشد مولی علیه ادامه دارد، مورد مزبور را نمی تواند با متولی قیاس نموده زیرا در مورد ولایت و قیومیت مقام نمایندگی قانونی در اثر رشد زایل می گردد بخلاف مقام تولیت که تابع وجود موقوفه است و متولی در اثر فوت تغییر می نماید و تولیت متولی بعدی ادامه تولیت متولی قبلی است همچنانکه ممکن است قیم در مدت محجوریت تغییر کند.


دانلود با لینک مستقیم